Oft wird eine Immobilie ausschließlich als Kapitalanlage erworben. Im Laufe der Zeit ändern sich eventuell die Lebensumstände oder Familienstrukturen und es besteht Eigenbedarf. Die gesetzlichen Regelungen sehen vor, dass eine Eigenbedarfs-Kündigung klaren Vorgaben unterliegt. Der Kündigungsschutz in Deutschland ist für Vermieter eine hohe Hürde. Insgesamt gilt es zu unterscheiden, ob der Käufer der Immobilie selbst einziehen möchte, oder eine Person aus seinem näheren familiären Umfeld.
Wird die Immobilie als Kapitalanlage gekauft, mit der Absicht später selbst einmal einzuziehen, sollte sich vor dem Kauf über etwaige Kündigungssperrfristen erkundigen. Erst nach Ablauf dieser Sperrfrist (liegt in der Regel bei drei Jahren) kann er selbst einziehen. Grundsätzlich ist eine fachliche Beratung zu diesem Thema unabdingbar. Es gibt einige gesetzliche Hürden und Fristen, die zu beachten sind, wenn der Eigenbedarf beim Kauf bereits im Raum steht.
Eines darf nicht vergessen werden. Wird Eigenbedarf angemeldet und der Anmelder ist im Besitz mehrerer Wohnungen oder Objekte, muss er dem Mieter einen Ersatz anbieten. Außerdem muss er nachvollziehbar erklären, weshalb nur diese eine Wohnung für den Eigenbedarf in Frage kommt, zum Beispiel Pflegefall.
Eigenbedarf anmelden – dringende Gründe
Oft sind die Gründe einem Mieter zu kündigen sehr privater und mitunter dringender Natur. Eine Kündigung auszusprechen lediglich mit der Formulierung »Eigenbedarf« ist nicht zulässig. Der Vermieter ist verpflichtet genau darzulegen aus welchen Gründen er Eigenbedarf anmeldet. Nicht nur das: Er muss auch die Personen benennen, die in die Wohnung einziehen. Dabei ist auf den Grad der Verwandtschaft hinzuweisen. Das bedeutet, berechtigt sind enge Verwandte wie Kinder, Ehepartner, Eltern, Geschwister, Enkel, Nichten und Neffen. Aber auch Pflegepersonal, wenn ein Pflegefall eintritt. Dies wäre einer der dringenden Gründe für Eigenbedarf. Weitere Gründe sind zum Beispiel eine Scheidung oder der Arbeitsplatzwechsel eines engen Verwandten. Ziehen die eigenen Kinder ein, ist es auch legitim die Nähe und Verbundenheit der Familie (Stärkung der Familienbande) zu erwähnen.
Formalitäten und Formulierungen
Im Kündigungsschreiben muss ganz klar der Grund formuliert werden. Ebenso muss der Verwandtschaftsgrad der Eigenbedarfsperson erwähnt sein. Neben der Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen muss der Vermieter auch auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen. Die gesetzlichen Kündigungsfristen orientieren sich an der Länge des Mietverhältnisses. Drei Monate Frist bei unter fünf Jahren, sechs Monate Frist bei über fünf bis acht Jahren und neun Monate Kündigungsfrist bei über acht Jahren Mietverhältnis. Darauf ist unbedingt zu achten. Grundsätzlich sollte das Kündigungsschreiben zum Eigenbedarf genau und ohne Formfehler verfasst werden. Auch die fristgerechte Zustellung der Kündigung muss eingehalten werden. Es schadet nicht, einen Profi zu Rate zu ziehen. Der Grund dafür: Wenn das Schreiben fehlerhaft ist, ist der Mieter nicht verpflichtet, einen Widerspruch einzulegen.
Sonderfälle
Es gibt einige Sonderfälle, bei denen Eigenbedarfskündigungen anders geregelt sind.
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- Wohnen Mieter und Vermieter gemeinsam in einem Zweifamilienhaus kann ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Einzige Einschränkung dazu ist eine Verlängerung der Kündigungsfrist um drei Monate.
Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft, gelten in Deutschland besondere Kündigungssperrfristen. Je nach Bundesland kann
- die Frist von drei Jahren (Bundesrecht) auf bis zu zehn Jahren ausgeweitet werden. Aber Vorsicht: Die Berechnung der Kündigungssperrfrist gilt erst ab dem Zeitpunkt der Eintragung ins Grundbuch.
- Besteht die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung, so greift diese Gesetzgebung nicht.
Eigentümerwechsel. Es wird eine vermietete Immobilie erworben, mit der Absicht selbst einzuziehen. In diesem Falle ist die weiter oben genannten Vorgehensweise anzuwenden. Vor Kauf sollte allerdings genau geklärt werden, ob im Mietvertrag Klauseln stehen, die den Eigenbedarf ausschließen. Auch, ob ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht.
Bei all den gesetzlichen Vorgaben und Fristen ist ein Gespräch mit den Mietern und eine frühzeitige Planung immer das Beste für beide Seiten.
